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中国房地产是不是泡沫

时间:2016-10-31 7:26:26 点击:

  核心提示:谈到中国房地产,许多人的第一反应就是泡沫。以中国之大,在个别城市出现楼市泡沫当然是可能的。但如果把整个中国房地产市场看作泡沫,则无法解释三个非常显著的事实。首先,如果房价上涨是由于宽松货币所导致泡沫现象,我们应该看到房价在大多数城市普遍上涨。事实上,中国房地产市场是个两极分化非常严重的市场。一些城市...
谈到中国房地产,许多人的第一反应就是泡沫。以中国之大,在个别城市出现楼市泡沫当然是可能的。但如果把整个中国房地产市场看作泡沫,则无法解释三个非常显著的事实。

首先,如果房价上涨是由于宽松货币所导致泡沫现象,我们应该看到房价在大多数城市普遍上涨。事实上,中国房地产市场是个两极分化非常严重的市场。一些城市如北京、上海的房价涨幅确实非常大。但是大部分城市的房价,过去几年的累计涨幅非常有限。根据搜房的百城指数,中国最大的100个城市里,有62个城市今年9月的房价水平比2013年9月时要低。只有17个城市的房价比三年前高20%以上,而这17个城市去年只占全国商品房销售面积的16%左右。换句话说,房价长期大幅上涨,并不是一个全国性的现象。



第二,在大多数市场泡沫中,基本面越差的资产往往价格上涨越多。因为泡沫中的交易主要为了短期买卖而不是长期持有,所以基本面是相对次要的。但上述提到的17个城市,13个城市分布在中国三大城市群,包括珠三角(深圳,珠海,惠州,东莞,中山),京津冀(北京,保定,廊坊,石家庄,天津)以及长三角(上海,昆山,苏州),剩下四个是地区性中心城市(厦门,南京,合肥和武汉)。换言之,这17个城市都有因人口集聚或中心城市外溢所带来的基本面支持,这和股市泡沫中,往往越是没有基本面支持的垃圾股涨的越多不同。



第三,中国房价上涨的分布越来越极端。在上一轮房价上行周期中,大多数城市的房价涨幅居中,涨很多或者很少的城市是少数,整体涨幅呈钟形分布。但是这一轮房价上行周期中,两级分化极其严重。同样以搜房统计的100个城市来说,2016年9月的房价和12个月前相比,有22个城市房价超过15%,个别城市甚至超过40%。但同时也有63个城市上涨小于5%。涨幅分布从上轮的两头低中间高澄海玩具批发市场,变成了两头高中间低。泡沫理论同样无法解释房价涨幅的分布在最近两轮周期中的变化。



不是泡沫那是什么?土地的供需错配

在房价加速上涨的时候,比如2013年或今年,很多人看到的是高房价,所以认为房地产是“泡沫”。但当房价下降的时候,比如2012年和过去两年,人们看到更多的是高库存,所以认为房地产已经“过度投资”了。事实上,中国房地产真正的问题在于房地产在地区间的供需错配。

具体来说,房屋供应和人口流动的方向是相反的,或者说土地城镇化和人口城镇化是背离的。过去5年里,从住宅的施工面积来看,三四线城市的增速远超二线城市,而二线城市又超过一线城市。后果就是,在人口流入、房屋需求比较大的城市,供应是不足的,因此房价长年上涨。而在人口流出、房屋需求比较小的地方,供应是过剩的,因此库存高企。

如果因为出现库存问题就认为中国房地产是过度投资,那么合理的政策就应该是降低全国范围的土地供应。例如今年上半年,北京上海这样的大城市,住宅土地的成交面积就在“去库存”的名义下,和去年同期相比下跌了70%和51%。但如果供需错配是正确的,那么不应该采取一刀切限制楼市的政策,而应该在供应不足的城市增加供应,而在供应过剩的城市减少供应。否则,供需不平衡在未来将进一步恶化。 



供需错配和泡沫:截然不同的含义

供需错配和泡沫,都可以表现为房价高速上升澄海玩具批发市场,但两者是不同的。

首先,两者的本质不同。如果北京今年只拍卖一幅土地,这幅土地的价格一定是天价。但这是因为供应不足而非泡沫造成的。对付泡沫的办法关键是管住需求,但用同样办法来对付供给不足,短期也许能压住房价,但不可能彻底解决问题,更可能恶化长期的供需平衡。

其次,对于房价判断不同。供需错配的情况下,一线城市也会由于政策打压和需求透支,出现短期房价见顶并下跌的情况,但市场能在比较短时间复苏。如果是泡沫破灭,就可能需要很多年才能恢复,比如香港1997年和美国2007年房价泡沫破裂,分别用了15年和8年才回到泡沫破裂前的水平。所以一个人对未来房价的判断,以及是否作出购房的决定,和他认为目前房价是否是泡沫密切相关。

作者:早爸爸玩具网 录入:早爸爸玩具网 来源:原创
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